Kupovina stana jedna je od najvećih investicija u životu, zbog čega je veoma važno proveriti da li je nekretnina potpuno legalna pre potpisivanja ugovora. Mnogi kupci misle da će notar ili banka automatski proveriti sve detalje, ali deo odgovornosti je i na samom kupcu.
Legalnost stana znači da je nekretnina upisana u katastar nepokretnosti, da poseduje potrebne dozvole i da nema pravnih problema koji mogu ugroziti vlasništvo. Ako se kupi nelegalan ili neuknjižen stan, kasnije mogu nastati ozbiljni problemi sa vlasništvom, kreditima ili prodajom nekretnine.
Kako proveriti da li je stan uknjižen
Prvi korak je provera da li je stan upisan u katastar nepokretnosti. To možete uraditi preko sajta Republičkog geodetskog zavoda i sistema eKatastar.
Potrebno je uneti adresu ili broj parcele, nakon čega možete videti:
- ko je vlasnik stana
- da li postoji hipoteka
- da li postoje sudski sporovi ili zabrane
- površinu i podatke o nekretnini
Najvažnije je da stan bude evidentiran kao poseban deo objekta i da vlasništvo bude jasno upisano.
Građevinska i upotrebna dozvola
Pored katastra, veoma je važno proveriti da li zgrada poseduje građevinsku i upotrebnu dozvolu.
Građevinska dozvola potvrđuje da je objekat legalno izgrađen prema projektu i urbanističkim uslovima. Upotrebna dozvola pokazuje da je objekat završen i bezbedan za korišćenje.
Ako zgrada nema upotrebnu dozvolu, postoji rizik da objekat nije potpuno legalizovan ili da postoje problemi sa dokumentacijom.
Obratite pažnju na terete i hipoteke
List nepokretnosti može pokazati i da li na stanu postoji:
- hipoteka
- sudski spor
- zabrana prodaje
- izvršenje ili dugovanja
Ove informacije su veoma važne jer kupac može preuzeti određene rizike zajedno sa stanom. Posebno treba obratiti pažnju na hipoteke banaka i zabeležbe sporova.
Kupovina stana u novogradnji
Kod novogradnje je dodatno važno proveriti investitora i njegovu dokumentaciju.
Pre kupovine proverite:
- da li investitor ima građevinsku dozvolu
- da li je objekat u procesu legalizacije
- kakva je istorija investitora i prethodnih projekata
- šta piše u ugovoru o kupoprodaji
Banke uglavnom odobravaju stambene kredite samo za objekte sa urednom dokumentacijom, pa je i to dobar pokazatelj legalnosti projekta.
Rizici kupovine nelegalnog stana
Kupovina nelegalnog ili neuknjiženog stana može dovesti do ozbiljnih problema. Takvi stanovi često imaju nižu tržišnu vrednost, teže se prodaju i banke uglavnom ne odobravaju kredite za njih.
U nekim slučajevima može doći i do sudskih sporova ili problema sa dokazivanjem vlasništva.
Kada angažovati advokata
Ako postoji bilo kakva nejasnoća oko dokumentacije, najbolje je angažovati advokata specijalizovanog za nekretnine. On može detaljno proveriti ugovor, stanje u katastru i eventualne pravne rizike pre kupovine.
Ovo je posebno važno kod:
- starogradnje sa više vlasnika
- stanova u procesu legalizacije
- novogradnje bez upotrebne dozvole
- kupovine preko punomoćja
Zaključak
Pre kupovine stana najvažnije je proveriti da li je nekretnina legalna i uredno uknjižena. Provera katastra, građevinske i upotrebne dozvole može vas zaštititi od ozbiljnih pravnih i finansijskih problema u budućnosti.
Najsigurniji izbor je stan sa čistom dokumentacijom, bez hipoteka i sporova, jer takva nekretnina omogućava bezbedno vlasništvo i lakšu prodaju ili kreditiranje u budućnosti.